De belastbaarheid van een vakantiewoning in België
In België is elk woningtype aan een andere regulering verbonden. Zo betaalt u voor nieuwbouw 21% BTW bovenop de eigenlijke kostprijs, maar bij de aankoop van een bestaand pand zijn er registratierechten verschuldigd en geen BTW. Voor een tweede verblijf bedragen die 10% in het Vlaamse en 12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk en Waalse Gewest. Een tweede verblijf geeft dus geen recht op het verlaagde tarief van 6% dat wel van toepassing is bij standaard (eerste) gezinswoningen in Vlaanderen.
Op onroerend goed dient er een belasting betaald te worden, onroerende voorheffing die verrekend wordt in de jaarlijkse belastingaangifte. De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het jaarlijks geïndexeerde kadastraal inkomen. Het is een gewestelijke belasting die u zowel op uw gezinswoning (eerste woning) als op alle andere panden en gronden die u mogelijk bezit dient te betalen. Voor een tweede verblijf is dat dus niet anders.
Indien u een tweede verblijf verhuurt tijdens de periode dat u er zelf niet verblijft, dient u het kadastraal inkomen ook op te nemen in uw jaarlijkse belastingaangifte. De fiscus zal dat KI dan indexeren en het bijkomend verhogen met 40%. Dat bedrag wordt aan uw inkomen toegevoegd en getaxeerd in de hoogste schijf waarbinnen uw globaal inkomen valt. Wanneer u het tweede verblijf gemeubeld verhuurt, dan wordt in principe 40% van de globale huursom als vergoeding voor de meubels beschouwd. Dit wordt dan fiscaal gezien als een roerend inkomen. Dat mag u eerst nog met een kostenforfait van 50% verminderen. Het saldo wordt belast tegen 15%.
Daarnaast is het zo dat een groot deel van de steden en gemeenten, zeker populaire vakantiebestemmingen als de kust en de Ardennen, een taks op tweede verblijven heffen. Die is verschuldigd door eigenaars die ergens anders hun domicilie hebben. Zij genieten namelijk dezelfde gemeentevoorzieningen en -faciliteiten als vaste inwoners, maar dragen hieraan niet bij via de algemene personenbelasting. Ook hier verschilt het tarief naargelang de plaats. In sommige steden kan deze taks oplopen tot 1.000,- euro per jaar. Wie een tweede verblijf aan de kust heeft, betaalt daarbovenop ook nog eens een forfaitaire belasting van 126,-euro aan de provincie West-Vlaanderen.
De afwijkende belastingen op de tweede verblijven aan de kust liggen al jaren onder vuur. In verschillende gemeenten dienden eigenaars dan ook een bezwaar in, zoals reeds beschreven in het artikel ‘De gemeentebelasting staat ter discussie aan de kust’ van 12 november 2020.
De basisheffing van de belasting is bestemd voor het gewest waarin de woning zich bevindt. Die bedraagt 3,97% van het geïndexeerde KI in het Vlaams Gewest en 1,25% in het Waals- en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Boven op dat bedrag heffen de provincie en de gemeente nog eens eigen opcentiemen. Aangezien zij op zelfstandige basis mogen bepalen hoeveel deze opcentiemen precies bedragen, kan het verschil naargelang de regio groot zijn.
Ook de meeneembaarheid van de registratierechten geldt niet voor een tweede verblijf, net zoals een klein beschrijf in Wallonië. De aankoopprijs van een tweede verblijf is bovendien niet fiscaal aftrekbaar. Ondanks het feit dat een nieuwe hypothecaire lening voor de gezinswoning geen recht meer geeft op de woonbonus, kunt u voor een tweede verblijf wel nog altijd terugvallen op het federaal belastingvoordeel van ‘lange termijn sparen’. Concreet mag er tot 2.390,- euro aan kapitaalaflossingen en premies fiscaal ingebracht worden. Men dient er echter wel rekening mee te houden dat ook de premies voor individuele levensverzekeringen daar deel van uit maken, waardoor de maximumgrens doorgaans snel bereikt is. De belastingvermindering voor een tweede verblijf is met andere woorden dus enkel voorbehouden voor wie nog niet uitgebreid aan ‘lange termijn sparen’ doet.
Naast de kapitaalaflossingen en de premies voor de schuldsaldoverzekering betaalt u uiteraard ook intresten op de hypothecaire lening voor uw tweede verblijf.
Wanneer u ten slotte beslist om uw tweede verblijf binnen de vijf jaar na de aankoop te verkopen, dient u op de eventuele gerealiseerde meerwaarde een belasting van 16,50% te betalen. "Die meerwaarde is het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs. Van de verkoopprijs mag u evenwel de verkoopkosten aftrekken. Aan de aankoopprijs mogen de reële aankoopkosten of een forfaitaire bedrag (verhoging) van 25% toegevoegd worden. Per volledig jaar tussen de aan- en de verkoop mag u de aankoopprijs bijkomend met 5% verhogen. Ook de gedane renovatiekosten mag u in rekening brengen. Een belangrijke voorwaarde is dan wel dat de verbouwingswerken door een erkend aannemer werden uitgevoerd en waarvoor u ook een factuur heeft ontvangen. Verkoopt u het pand na meer dan vijf jaar na de aankoop, dan wordt de eventuele meerwaarde (winst) niet belast.
Herlees hier het integrale, originele artikel.
Bron: moneytalk.knack.be
