Steek een vakantiepark in uw portefeuille

 ‘Uw spaarboekje levert niks meer op, aandelen vindt u te riskant, een appartementje kopen en verhuren bezorgt u slapeloze nachten. Dan is investeren in een vakantiehuisje misschien iets voor u.’ De zinnetjes zouden zo geplukt kunnen zijn uit een reclamefolder van Roompot of Center Parcs. Maar het is meer dan loze marketingpraat. Investeren in een cottage of een ruime villa van de grote vakantieparken kan wel degelijk behoorlijk wat opleveren en wint daarom aan populariteit.

De grote vakantieparken lonken al een tijdje naar de particuliere belegger. Pierre & Vacances pionierde op dat vlak in Frankrijk. Het Nederlandse Roompot werkt al meer dan 20 jaar met privé-investeerders. Sinds enkele jaren geldt dat ook voor het eveneens Nederlandse Center Parcs, dat sinds 2003 deel uitmaakt van de groep Pierre & Vacances.

De vakantieparken zijn vooral actief in Nederland, Frankrijk en Duitsland, maar ook in ons land. Hun interesse voor de kleine - maar ook institutionele - belegger past in een trend waarbij hotelgroepen en andere toerismespelers hun vastgoed valoriseren door het te parkeren in een aparte vennootschap en/of het verkopen en terughuren om te focussen op het beheer en de exploitatie.

Aan de kust

Roompot mikt vooral op parken aan de kust. ‘De eerste fase van ons vakantiepark Noordzee Beach Village in Nieuwvliet-Bad is zopas afgerond. Van de 166 woningen die aangeboden worden aan particulieren gaat bijna een kwart naar Vlamingen’, vertelt Marc Volleman, de woordvoerder van Roompot. De groep is marktleider in Nederland met een aandeel van 18 % in het segment vakantiedorpen.

‘Vlamingen kijken steeds vaker naar Nederland voor een vakantiehuis. Vooral Zeeland is in trek. Ze zijn duidelijk op zoek naar een alternatief voor de lage rente.’ Volgens Volleman neemt de interesse vanuit Vlaanderen nog toe na de start van de tweede fase van het project in Nieuwvliet.

Concurrent Center Parcs is volop bezig met de renovatie van een Sunparks-site nabij Vielsalm in de provincie Luxemburg die opgewaardeerd wordt tot het niveau van Center Parcs. Ruim driekwart van de 350 cottages is al verkocht. Het vernieuwde park opent eind dit jaar zijn deuren. ‘In onze groepsorganisatie Pierre & Vacances denken we dit jaar 1.200 woningen te verkopen, waarvan 95 % gerenoveerd werd’, vertelt Enrico De Koster, CEO Real Estate voor België, Nederland en Duitsland van Groupe Pierre & Vacances Center Parcs.

Particuliere belegger

‘Alle Belgen samen bezitten 700 à 800 woningen van Center Parcs, waarvan iets minder dan de helft in het bezit is van particulieren’, schat Stefaan Andries, verantwoordelijke voor de verkoop in ons land. ‘De verhouding tussen particulieren en institutionelen voor recente transacties bedraagt ongeveer 50/50.’ KBC investeert mee in Vielsalm en de vastgoedgroep Home Invest Belgium kocht eind vorig jaar 241 woningen en begin dit jaar nog eens zeven woningen en 40 appartementen van Center Parcs Port Zélande in Nederland. Belgische institutionelen zien dus ook brood in vakantieparken.

Toch verschuift het zwaartepunt, alvast bij Center Parcs en de rest van Pierre & Vacances, van de institutionele naar de particuliere belegger. Bij Pierre & Vacances, dat al een halve eeuw ervaring heeft in het verkopen van zijn vakantievastgoed, is het aandeel van de grote groepen gedaald tot 12 %, de rest zit bij particulieren. Bij dochter Center Parcs is dat net omgekeerd (76% institutionelen, 24% particulieren), maar de trendwijziging is aan de gang. Zowel Roompot als Center Parcs houdt duidelijk van die mix particulier-institutioneel.

Rendement

Sommige particulieren willen bij de aankoop van zo’n vakantiehuis het nuttige aan het aangename paren en naast hun huurinkomsten ook zelf gebruikmaken van de woning. Roompot biedt die formule aan. Bij Center Parcs kan dat ook, maar in beperkte mate. ‘Voor wie enkele weken per jaar zelf over zijn woning wil beschikken, garanderen we ook een vast rendement, maar afhankelijk van het aantal vakantiedagen daalt dat’, zegt Andries.

‘Standaard bieden we een vast nettorendement van 5 % op de aankoopsom gedurende 15 jaar, onafhankelijk van de bezettingsgraad.’ Wie een beetje risico wil nemen kan kiezen voor minimaal 3 % plus een extra in functie van de huurinkomsten. Samen kan dat dan oplopen tot meer dan 5 %.’

Roompot biedt contracten aan met een gegarandeerd nettorendement van minstens 5 % waarbij het ook mogelijk is de woning twee weken zelf te gebruiken, weliswaar buiten de vakantieperiodes. De meeste contracten van Roompot leveren tussen 4 en 6 % op, maar die rendementen zijn niet altijd gegarandeerd. Ze hangen af van de bezettingsgraad en de evolutie van de huurprijzen. Het gemiddelde huurcontract bij Roompot heeft een looptijd van vijf of tien jaar.

De rendementen die de twee hoofdspelers bieden, lopen dus min of meer gelijk. Al naargelang van de ligging van het vastgoed, het type contract en de geboden zekerheden kan de uiteindelijke opbrengst sterk verschillen. Maar zowel Center Parcs als Roompot hamert op het feit dat de al dan niet gegarandeerde rendementen echt netto zijn, dus na verrekening van alle kosten, zoals de schoonmaak, het onderhoud en de heffingen voor water en elektriciteit. Maar de belegger moet natuurlijk eerst nog langs de fiscus passeren voor hij weet hoeveel zijn investering werkelijk oplevert.



Exotisch alternatief

De Belgische vastgoedmakelaar Living on the Beach en trouwens exclusieve partner van 2HB verkoopt voor rekening van de Britse projectontwikkelaar The Resort Group appartementen en villa’s van het toekomstige resort White Sands op Boa Vista, één van de Kaapverdische eilanden.

Kaapverdië is een groeiende toeristische  bestemming in een politiek stabiel land.

De beloofde rendementen spreken tot de verbeelding: 12 % netto tot aan de opening van het resort in december 2018, daarna vijf jaar lang een nettohuuropbrengst van 7 %.

Bovendien mag de eigenaar vijf weken per jaar van zijn woning gebruikmaken. Notariskosten: 3 %. Meerwaardebelasting: 1,5 % op 50 % van de meerwaarde. Successierechten: minder dan 3 %.

Te mooi om waar te zijn? Karine Vanderborght van Living on the Beach zegt van niet. ‘The Resort Group heeft gegarandeerde huurinkomsten via langetermijncontracten met onder meer TUI en de Spaanse hotelgroep Melià’, zegt ze. De mogelijke risicofactor in dit verhaal is The Resort Group.

De ontwikkelaar heeft ondertussen reeds enkele geslaagde projecten op het eiland Sal achter de rug.

Fiscaliteit

De belastingdruk voor een Nederlandse en een Belgische eigendom verschilt. Een Belg die investeert in een huis in Vielsalm bij Center Parcs betaalt inkomstenbelasting (zowel onroerend als roerend) en onroerende voorheffing. Voor een woning van 140.000 euro, die dus 7.000 euro netto huurinkomsten genereert, komt dat voor wie niet optimaliseert en in de hoogste schijf valt, neer op een inkomstenbelasting van circa 1.680 euro (1.260 euro + 420 euro).

Daar komt nog de onroerende voorheffing bij, in dit geval ongeveer 450 euro. Van uw huurinkomsten blijft dus nog circa 4.870 euro over, waardoor het nettorendement voor een cottage in Les Ardennes na de verschuldigde belastingen zakt tot 3,48 %, berekende Center Parcs. ‘Daarbovenop komt de ruling die dit specifieke project kreeg, waardoor de registratiekosten slechts 3,11 % bedragen in plaats van 12,5 %’, merkt Andries op.

Voor een Belgische particulier die in Nederland koopt, wordt het nog wat ingewikkelder. Op de huurinkomsten wordt u in Nederland niet belast, maar er is wel een vorm van vermogensbelasting. Daar komt dan het Nederlandse equivalent van onze onroerende voorheffing bij, de OZB of onroerende zakenbelasting, maar die ligt een pak lager dan in België. Ten slotte moeten de huurinkomsten in België aangegeven worden, maar de belasting die al in Nederland is betaald kan in mindering worden gebracht. Dat allemaal precies berekenen is niet evident, maar de opbrengst voor de genoemde woning in Nieuwvliet zakt daardoor volgens onze berekeningen wel onder 4,5 %.

In beide gevallen kunt u de netto-opbrengst van uw eigendom behoorlijk opkrikken als u een deel van de aankoop financiert met een hypotheeklening. ‘Wegens de lange looptijd van de contracten en het feit dat u de grond mee koopt, is dit product perfect om de lening mee af te betalen’, zegt Andries. Voor een investering in Vielsalm stijgt het rendement zo naar 7 % netto na belasting, als ongeveer de helft van de aankoop geleend wordt.

Roompot becijferde dat het rendement op eigen vermogen voor een recreatiewoning Nieuwhove in het geval van gedeeltelijke financiering met een lening stijgt van 6 naar 10,1 %. Maar dat is dan uiteraard voor belasting. Zowel Roompot als Center Parcs werkt nauw samen met gespecialiseerde boekhouders en fiscalisten - of ze hebben die in huis - die kandidaat-kopers een nauwkeurige berekening kunnen voorleggen.

Wederverkoop

Niet onbelangrijk in het investeringsverhaal is de potentiële meerwaarde. Die hangt uiteraard af van de evolutie van de vastgoedprijzen in een bepaald segment en in een regio. Volgens Volleman bedraagt de gemiddelde meerwaarde van de huizen in het park in Cadzand (Zeeuws-Vlaanderen) nu 70.000 euro op een geïnvesteerd bedrag van 300.000 à 400.000 euro. Dat park dateert van 2011-12. Zomin als in ons land moet in Nederland belasting betaald worden op een meerwaarde. Successierechten kunnen echter onaangename verrassingen veroorzaken, omdat België enkel met Frankrijk en Zweden een overeenkomst sloot om dubbele belasting op dat vlak te vermijden.

Naast de mogelijke meer- of minwaarde van een woning is de ‘liquiditeit’ van de vakantiewoningmarkt een mogelijk addertje onder het gras. Geraakt een eigenaar die wil verkopen vlot af van zijn eigendom? Andries ziet geen enkel probleem. ‘Pierre & Vacances is al 50 jaar bezig met vastgoed. Mocht dat systeem niet goed werken, dan had het geen bestaansrecht meer. Sterker: we zijn nu vijf jaar actief in België en sindsdien hebben al tientallen Belgen zelfs al een tweede vakantiewoning gekocht bij ons.’

Ook Volleman zegt dat de investeerder die zijn eigendom wil verkopen zich geen zorgen hoeft te maken. ‘Bestaande woningen vinden gemiddeld na vier maanden een koper’, verzekert de woordvoerder van Roompot. ‘Bovendien controleert onze groep alles van a tot z: projectontwikkeling, verhuur en dus begeleiding bij verkoop.’

Ruim aanbod

Roompot en Center Parcs zijn dan wel de marktleiders in de Benelux voor de verkoop van vakantiewoningen aan particulieren, ze zijn niet de enige spelers actief in dat segment. Landal GreenParks, een van de grootste verhuur- en beheerorganisaties van vakantiewoningen in Europa, is dat ook. Naar eigen zeggen zitten al circa 7.000 van de ruim 10.000 bungalows van Landal in particuliere handen. Landal GreenParks is een onderdeel van het Amerikaanse Wyndham. De Nederlandse groepen EuroParcs (5.000 woningen in beheer) en Green Resorts (vooral actief in Noord-Brabant en Zuid-Limburg) hebben gelijkaardige programma’s lopen.

De mogelijkheden voor de Belgische vastgoedbelegger zijn niet beperkt tot vakantieparken van de Lage Landen. Belgium Hotel Invest, een onderdeel van de Belgische Cayman Group, biedt hotelkamers te koop aan in Aalst en Luik. Cayman is een van de grotere franchisenemers van Ibis, een onderdeel van de Franse hotelgroep Accor. BHI goochelt met rendementen van 6 %. De modus operandi is gelijkaardig aan die bij Center Parcs en Roompot.


Bron : De Tijd