Investeren in fysieke of papieren bakstenen
Inzake rendement zijn huizen en appartementen zeer solide.
Van 1992 tot 2021 bracht een huis in België gemiddeld 8,07% per jaar op, een appartement 7,34% en beursgenoteerd vastgoed 8,49%.
Op korte termijn (tien jaar) blijkt beursgenoteerd vastgoed (+14,24%) lucratiever te zijn dan een effectieve belegging in een huis (+4,37%) of een appartement (+4,71%).
Op een termijn van tien à twintig jaar ligt hun rendement gemiddeld lager dan dat van beursgenoteerd vastgoed, maar het is veel minder vluchtig. Bovendien doet fysiek vastgoed dat verhuurd wordt het ook veruit beter dan de inflatie als je kijkt naar reële rendementen.
Daartegenover staat dat het voor een particuliere belegger relatief gemakkelijk is om in de buurt te komen van de gemiddelde rendementen via passieffondsen of trackers. Het grote voordeel van dergelijke investeringen is dat u niet over grote sommen geld dient te beschikken om gediversifieerd te beleggen.
Voor een investering in Belgisch beursgenoteerd vastgoed, zijnde gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s), beleg je gespreid in vastgoed via professionele vakmensen, en je vermijdt de administratieve rompslomp die komt kijken bij een fysieke ‘bakstenen’ vastgoedbelegging.
Voor traditioneel vastgoed is dat wat anders. De meeste beleggers in fysiek vastgoed zullen een relatief klein aantal panden in bezit hebben ook omdat het rendement afhankelijk is van externe factoren zoals de buurt waar je pand ligt of de kwaliteit van de huurder. Dat maakt dat het concreet gerealiseerde rendement voor een particuliere investeerder in vastgoed lager (of hoger) kan liggen dan de gemiddelde rendementen.
Ook herbeleggen is in de meeste gevallen bij fysisch vastgoed een probleem. Als je op een aandelenportefeuille van pakweg €250.000,- een paar tienduizenden euro's aan dividenden ontvangt, kan je die makkelijk herinvesteren in aandelen. Met een gelijkaardig bedrag aan huurinkomsten kan je niet enkele procenten van een pand kopen.
Het grote voordeel van papieren vastgoed is ook dat een dividend nog nooit werd geschrapt bij een GVV, uitzonderlijk en in het slechtste geval alleen verlaagd.
GVV’s bieden momenteel een verwacht dividendrendement van gemiddeld 5,4% bruto. Algemene regel blijft dat je altijd dient na te gaan hoe duurzaam het rendement is.
Dividenden van GVV’s die minstens 80% beleggen in zorgvastgoed genieten vandaag van een verlaagde roerende voorheffing van 15% in plaats van de geldende 30%.
Als je wilt beleggen in GVV’s dan moet je weten in welk segment de GVV actief is. Zo deed het kantoorsegment het de voorbije twee jaar, o.a. door de opkomst van telewerk, niet goed op de beurs. GVV’s die beleggen in groeisegmenten als opslagplaatsen en zorgvastgoed zagen hun portefeuille de voorbije jaren dan weer aanzienlijk toenemen.
Ga ook steeds na welke operationele marge de GVV genereert. Dat is de verhouding tussen de operationele winst en de geïnde huurinkomsten. Bij gezonde GVV’s kan dat percentage hoger uitkomen dan 90%.
Herlees hier het integrale, originele artikel.
Bron: tijd.be | Foto: ©Siyan Ren on Unsplash
