Het voordeligste vastgoedrendement

Investeren in vastgoed blijft de meest rendabele en minst risicovolle belegging zeker omdat er doorgaans een rendement van 3% voor dergelijke investeringen geldt.

Er bestaan echter verschillende types rendement en deze zijn zeker niet allemaal over dezelfde kam te scheren. Elk type is immers verbonden aan geheel uiteenlopende factoren. Zo is er bijvoorbeeld het nettorendement, dat verbonden is aan fiscaliteit, verzekeringen, eventuele huurleegstand en algemene onderhoudskosten.

Vervolgens is er het brutorendement, het financieel rendement en het klassieke rendement, elk aan hun eigen specifieke voorwaarden verbonden.

Het brutorendement van vastgoed wordt berekend door de jaarlijkse huurprijs te delen door de aankoopprijs van het pand inclusief kosten en eventuele renovatiewerken.  In het Brussels Gewest ligt dat rendement rond de 4% (bij oud residentieel vastgoed) of 3% (bij nieuwbouw). Dat cijfer kan echter veel hoger oplopen in opkomende wijken of in de provincie zelf.

Indien u van een brutorendement wenst over te gaan naar een nettorendement, dient u rekening te houden met enkele externe kosten.

Niet enkel de ligging van het pand maar ook de manier waarmee u er als eigenaar ermee omgaat kan een procentuele doorslag geven, met name wanneer u het pand verhuurt. Verhuurt u een ongemeubelde opbrengsteigendom, dan spreekt men van een typische goedehuisvaderbelegging. Deze levert u meestal tussen 3 en 4,75% op, afhankelijk van het type (oud residentieel/nieuwbouw/tweede verblijf). Uiteraard zal het uiteindelijke rendement hoger komen te liggen wanneer u meer werk stopt in de voorbereiding van de verhuur. De onderhoudskosten verschillen naargelang u al dan niet handig genoeg bent om kleine (en zelfs grotere) klusjes zelf uit te voeren. Ook deze werken en dus kosten zijn afhankelijk van de staat en de ouderdom van de woning.

Daarnaast is het niet onbelangrijk om te vermelden dat u als eigenaar met heel wat bijkomende elementen rekening dient te houden; zoals de opvolging van het huurcontract, het beheer van kleine werken, de verzending van indexeringsbrieven, etc. Als eigenaar bent u immers het directe aanspreekpunt van uw huurders. Indien u zichzelf niet met al deze verantwoordelijkheden wenst op te zadelen kan u beroep doen op een vastgoedbeheerder. Deze laat zich het vaakst vergoeden op basis van een percentage van de jaarlijkse huur (± 8% / exclusief BTW of omgerekend een maand huur).

Als eigenaar dient u tevens de onroerende voorheffing van het pand te betalen en deze ligt meestal hoger voor nieuwbouw dan voor oudere panden. Oudere panden zijn namelijk nog steeds verbonden aan een kadastraal inkomen dat sinds 1970 ongewijzigd bleef.

Wanneer u een lening heeft afgesloten voor de aankoop van een onroerend goed, kan u het effect van uw kadastraal inkomen op de personenbelasting tenietdoen door de intresten die u heeft betaald ervan af te trekken. Zelfs als uw huurder een woonverzekering afsluit, dient u er zelf ook nog een af te sluiten om de kosten van een schadegeval te dekken.

Ten slotte speelt ook het rendement op uw eigen vermogen een voorname rol op het uiteindelijke procentuele rendement. Het draait hier dan ook specifiek om de basisdefinitie van rendement, die ook op roerende beleggingen worden toepast.  Een rendement van 4% op een pand van 1 miljoen euro kan bijvoorbeeld gemakkelijk een rendement van 10% op het eigen vermogen genereren, op voorwaarde dat u het schuldniveau goed onder controle houdt.

Herlees hier het integrale artikel.

Bron: tijd.be