Het rendement van uw vastgoedinvestering berekenen
De vastgoedmarkt wordt de voorbije jaren gekenmerkt door een overwegend stabiele periode.
Het rendement wordt voor een groot deel bepaald door het type vastgoed waarin u investeert. Indien u in een reeds bestaand pand investeert, zullen o.a. de kostenstructuur en de registratierechten verschillen in vergelijking met nieuwbouw.
Zo betaalt u bij nieuwbouw 21% BTW op de eigenlijke constructie, terwijl u bij een bestaand pand in Vlaanderen rekening dient houden met de registratierechten van 10%. In Brussel en Wallonië bedragen de registratierechten respectievelijk 12,5%.
Daarnaast zal u bij de aankoop van een bestaand pand ook sneller rekening moeten houden met eventuele herstellings- en/of renovatiekosten.
Ook het al dan niet afsluiten van een hypothecaire lening voor de financiering van de aankoop speelt een voorname rol. Wanneer u een tweede verblijf verhuurt, zal u natuurlijk huur ontvangen, maar in het geval dat u daarbij ook nog een lening dient af te betalen, zal dat ook uw rendement beïnvloeden.
Het berekenen van uw vastgoedrendement is uiteraard veel complexer dan enkel de huur tegen de prijs die u voor uw investeringspand betaalde af te zetten.
Bij sommige projectontwikkelaars of makelaarskantoren worden er desondanks onrealistische rendementen van 5, 6, tot zelfs 7% aangeboden hoewel er uitzonderingen zijn die deze hogere rendementen kunnen staven. Voor nieuwbouw bedraagt een brutorendement gemiddeld 2,7 à 3,3%. Een nettorendement, waarbij ook de kosten in rekening zijn gebracht, van 2,4 à 3% dus.
Aan de hand van onderstaande ‘fictieve investering’ wordt de berekening van het rendement van uw vastgoedinvestering geconcretiseerd. In dit scenario gaat het om een tweede verblijf (type nieuwbouwappartement) dat u verhuurt tijdens de periode dat u er zelf niet verblijft. Het wordt deels gefinancierd met een hypothecaire lening en het is de bedoeling om het na een periode van 10 jaar terug te verkopen. De (her)verkoop gebeurt via een makelaarskantoor.
Het prijskaartje van het betreffende nieuwbouwappartement bedraagt €306.000,-. De totale aankoopsom is echter niet hetzelfde als de prijs die u uiteindelijk betaalt. Wie in vastgoed investeert, moet immers rekening houden met bijkomende kosten.
De prijs van de nieuwbouwflat die oorspronkelijk €306.000,- bedroeg, zal na inbrenging van alle bijkomende kosten uiteindelijk rond de €370.478,57 schommelen.
In dit specifieke scenario zijn de registratierechten op de grondwaarde en de BTW op de constructiewaarde opgenomen. Omdat u voor deze investering een lening afsluit, komen daar ook hypotheekkosten bij.
Aangezien de aankoop van vastgoed nu eenmaal via een notaris verloopt, dienen er ook nog bijkomende notariskosten in rekening te worden gebracht. In dat bedrag wordt er ook al rekening gehouden met de kosten voor onder meer de basisakte.
Zelf investeert u al €200.000,- zodat u bij de bank enkel nog een lening van €170.478,57 dient af te sluiten. Met een looptijd van 15 jaar en tegen een rente van 1,5% bedraagt de maandelijkse aflossing zo’n €1.057,45.
Zoals reeds vermeld, verhuurt u het pand tijdens de periode dat u er zelf niet verblijft. De overeengekomen huurprijs bedraagt €950,- en volstaat dus niet om de maandelijkse aflossing van de lening te dekken. Verder dient u als verhuurder ook hier rekening te houden met bijkomende kosten zoals de jaarlijks onroerende voorheffing.
Voor een nieuwbouwappartement bedraagt het kostenpercentage voor de eerste tien jaar 12% van de huurprijs. Voor een bestaand pand is dat 18%.
Concreet betekent dit dat u in dit scenario al meteen €114,- van de maandelijkse huurinkomst moet aftrekken, waardoor u maandelijks dus geen €950,- maar slechts €836,- over houdt.
Bijgevolg zal u maandelijks €221,45 moeten bijbetalen om de maandelijkse aflossing van de hypothecaire lening voor uw tweede verblijf te kunnen betalen. Er zijn echter twee manieren om dit gegeven tot op zekere hoogte te beperken.
Zo kan u enerzijds de looptijd van de lening verlengen, zodat het maandelijks aflossingsbedrag enigszins zakt. Anderzijds kan u ervoor kiezen om meer eigen kapitaal te investeren, waardoor u uiteindelijk ook een minder groot bedrag zal moeten lenen.
Tot slot gaat u na tien jaar over tot de verkoop van uw tweede verblijf. Het is echter niet onbelangrijk om te vermelden dat u in geen geval het netto- huurrendement zomaar mag optellen bij uw meerwaarderendement. De eerste jaren haalt u zelfs een negatief meerwaarderendement uit uw investering. Dat komt omdat u bovenop de aankoopprijs nog andere kosten heeft.
Nieuwbouw heeft vijf tot zeven jaar nodig om de kosten die bij de aankoop van het pand kwamen kijken te recupereren. Bij bestaand vastgoed is dat ongeveer vier jaar. Veel investeerders raden bijgevolg aan om een tweede verblijf minstens zeven à acht jaar aan te houden. Te lang eigenaar blijven is ook niet ideaal omdat er na doorgaans 12 à 15 jaar de eerste grote herstellings- en/of renovatiekosten opduiken.
Nog een profitabele reden om gedurende een paar jaar eigenaar te blijven, is het feit dat het rendement cumuleert met de opbrengst.
Zo wordt een rendement van 3% op 100.000,- na het eerste jaar €103.000,- en na het tweede jaar €106.090,- doordat de 3% rendement in het tweede jaar op de €103.000,- en niet meer op de € 100.000,- gebaseerd is.
Na tien jaar eigenaar van het tweede verblijf te zijn is het initiële bedrag van €100.000,- dus €134.391,- geworden.
Indien u na deze periode besluit het pand te verkopen, is de geschatte waarde van uw pand bij verkoop €373.728,35. Bij deze simulatie werd er rekening gehouden met een jaarlijkse waardestijging van 2%. Ook hier is het niet onbelangrijk om te vermelden dat het uitgangspunt voor de meerwaarde de aankoopprijs is en niet de totale aankoopsom.
Voor de (her)verkoop schakelt u een makelaarskantoor in. De meeste makelaars rekenen een vergoeding van 3% (ex. 21% BTW) op de verkoopprijs aan. Mogelijk dient u ook nog enkele attesten te verzamelen, waardoor de kosten bij verkoop in ons voorbeeld uitkomen op €15.823,16.
Wanneer u ook de huuropbrengsten die u over die tien jaar realiseerde onder de loep neemt, resulteert dit in een negatief bedrag. Dat komt omdat de huurprijs (die u elk jaar indexeerde) de kosten en de afbetaling van de lening immers niet dekt.
Omdat bij de verkoop van vastgoed tussen het ondertekenen van het compromis en de eigenlijke akte doorgaans een viertal maanden zit, zijn ook deze maanden in de totale som verwerkt.
Een laatste parameter is de vervroegde terugbetaling van uw woonkrediet. Na de vooropgestelde perioden van tien jaar zal u gemiddeld €107.031,57 van de ruim €170.000 euro aan kapitaal terugbetaald hebben. Dat maakt dus dat u nog ruim €63.000 euro aan de bank dient af te betalen, plus een zogenaamde wederbeleggingsvergoeding. Dat brengt het jaarlijks rendement van uw vastgoedinvestering op 3,14%.
In deze fictieve berekening is er echter geen rekening gehouden met leegstand. Als een huurder vertrekt en u niet meteen een nieuwe kandidaat vindt om in het tweede verblijf in te trekken, ontvangt u uiteraard geen huurinkomsten voor die maanden, terwijl de afbetaling van uw krediet hoe dan ook blijft doorlopen.
Hoewel investeren in vastgoed een heel rendabele en zekere investering is, zijn er veel elementen die de het totale kostenpakket kunnen beïnvloeden. Indien u wenst te investeren in een tweede verblijf, is het dus hoe dan ook aangeraden om u op voorhand goed te bevragen over hetgeen bij zo’n investering komt kijken.
Weet dat 2HB dan ook graag zijn expertise deelt en u met alle plezier bij wenst te staan in het avontuur van uw vastgoedinvestering.
Herlees hier het integrale, originele artikel.
Bron: tijd.be | Foto: ©Johan Meykens
