Het nut van een investeringsanalyse

Wanneer je investeert in vastgoed voor de verhuurmarkt zijn er simpel gesteld twee bronnen van rendement: enerzijds zijn er de maandelijkse huurinkomsten en anderzijds is er de meerwaarde van het pand bij een verkoop ervan.

Om een goed onderbouwde beslissing te kunnen nemen over het mogelijke rendement zijn ze beide even belangrijk. Bij de verkoop van investeringsvastgoed wordt steevast verwezen naar het bruto rendement. Bruut gesteld worden hier de te verwachten huurinkomsten gedeeld door het investeringsbedrag. Dit cijfer wordt vaak gebruikt om investeringsopportuniteiten in vastgoed met elkaar onderling te vergelijken.

Helaas, is het bruto rendement niet voldoende om een beslissing te nemen over een investering. Dit cijfer blijkt soms op verschillende wijzen berekend te worden en tevens dekt dit cijfer niet de volledige lading van het mogelijke of gewenste rendement. Er wordt immers vaak enkel naar het huurrendement verwezen en dus niet naar het totale rendement van vastgoed op (lange) termijn. Mogelijke redenen hiervoor zijn dat het totale rendement berekenen en vergelijken niet meer zo rechtuit is, alsook dat er met meerdere parameters rekening gehouden moet worden die altijd afhankelijk zijn van jouw persoonlijke situatie.

Met kennis van de cijfers achter een investeringsanalyse zal je alvast in staat zijn om betere beslissingen te nemen vooraleer te investeren in vastgoed. Reden te meer om een grondige investeringsanalyse te bekijken van het gewenste pand, rekening houdend met factoren als locatie, type pand, eigen middelen, enz. Dit gegeven wordt hieronder verduidelijkt.

Wat is nu precies een investeringsanalyse?

Een investeringsanalyse geeft voor één specifiek pand een uitgebreide simulatie van de mogelijke meeropbrengst op een welbepaalde termijn. Daarnaast krijg je ook een zicht op het totale gecreëerde rendement op je geïnvesteerd kapitaal, rekening houdend met je eigen inbreng bij de aankoop en (eventueel) geleend bedrag bij de bank, de maandelijkse en jaarlijkse cashflow en zoveel meer. Dergelijke investeringsanalyse helpt je om op basis van objectieve parameters een beslissing te nemen over een investering in vastgoed. Daarnaast is zo’n analyse nogal éénduidig berekend zodat vergelijkingen tussen panden vergemakkelijkt kunnen worden, wat op zijn beurt dan weer interessant is voor de vastgoedinvesteerder. De beste investeringsanalyses worden dan ook best door een neutrale partij verschaft en niet door de aanbieders van het pand.

Welke elementen bevat een investeringsanalyse?

Een goede investeringsanalyse bevat dan ook enkele essentiële elementen die van invloed zijn op het rendement en die voldoen aan je eigen wensen:

• Huurinkomsten - hoeveel maandelijkse huur kan je verwachten voor jouw investering? Dit mag niet zo maar een willekeurig cijfer zijn! De huurinkomsten zijn immers essentieel in het rendement en zijn ingegeven door de aantrekkelijkheid van de buurt waarin het pand zich bevindt. Tevens worden huurinkomsten jaarlijks (conservatief) geïndexeerd. Ook dient er rekening gehouden te worden met periodes van leegstand.
   
• Kosten - dit betreft een realistische inschatting van zowel de kosten bij de aanschaf van het pand als de jaarlijks lopende kosten. De aanschafkosten dienen verrekend te worden in het netto en bruto (huur)rendement. De jaarlijkse kosten bepalen dan weer de maandelijkse huuropbrengst.
   
• Eigen inbreng - hoeveel eigen middelen wil/kan je ter beschikking stellen? Vaak is de regel hier hoe minder eigen middelen hoe hoger het hefboomeffect. Maar door de hogere maandelijkse aflossing van een lening heeft dit een negatief effect op de cash flow. Dit is een afweging die iedere investeerder voor zichzelf dient te maken.
   
• Leningsparameters - wanneer een lening wordt aangegaan dan dient het te ontlenen bedrag, kosten van het dossier van de bank, de rentevoet, de looptijd… in de berekening te worden opgenomen.
   
• Maandelijkse cashflow - hoeveel ben je bereid om maandelijks bij te leggen wanneer je een lening hebt afgesloten? Wil je een positieve cash flow? Dit houdt in dat er maandelijks een bedrag op je rekening komt. Over al deze elementen dient nagedacht te worden.
   
• Evolutie van de vastgoedprijzen - Wil je echt weten hoe vastgoed is geëvolueerd? Dan krijg je best inzicht op de evolutie van de vastgoedprijzen in de regio waar je van plan bent om een investering te doen. Vaak wordt er gesproken over de gemiddelde stijgingen in vastgoed. Bij nadere inzien van de evolutie van de vastgoedprijzen, zie je meteen dat er zich jaarlijks vaak grote schommelingen voordoen. Het is niet ongewoon om het ene jaar een daling te zien van 15% om in een ander jaar een stijging van 25% vast te stellen.

Als alle voornoemde variabelen in een investeringsanalyse worden opgenomen, dan wordt er een gedetailleerde berekening gemaakt van het rendement voor een bepaalde periode:

• Cashflow - de totale instroom of uitstroom van cash op je rekening voor de geselecteerde periode
   
• Gecreëerde meeropbrengst - bij verkoop na die periode en na aftrek van de aankoopwaarde inclusief kosten en aftrek van de verkoopkosten, blijft dit bedrag over
   
• Rendement op geïnvesteerd kapitaal - het werkelijke rendement op het door jouw geïnvesteerde kapitaal
   
• IRR - de interne opbrengstvoet, of het jaarlijkse netto rendement van jouw investering. Dit is na de becijfering van het al het voorgaande zowat het belangrijkste cijfer om je op te baseren.

Uiteraard is het rendement afhankelijk van de berekende meerwaarde. Als we kijken naar de stijging van vastgoedprijzen in België dan betreft het hier toch al gauw gemiddeld meer dan 6% per jaar. Een betrouwbare analyse zal een berekening baseren op dit historisch gemiddelde aangevuld met een conservatievere inschatting (vb. 2%) of een worst-case scenario (geen meerwaarde).

Als je wilt weten wat het werkelijk jaarlijks netto rendement van een pand in jouw situatie kan zijn dan kan een investeringsanalyse jou toch heel wat inzichten verschaffen. Een groot voordeel is om investeringsanalyses op jouw maat te laten berekenen, waarbij het vergelijken van verschillende investeringsopportuniteiten heel eenvoudig wordt.

Hoe kan je een investeringsanalyse laten uitvoeren?

De website van Investr heeft een uitgebreide en gratis rekentool beschikbaar gemaakt waar je voor alle investeringspanden een gedetailleerde analyse kan opvragen: denk aan simulaties met verschillende parameters, het vergelijken van panden, het aanpassen van rentevoeten, de meerwaarde berekenen… Zelfs indien een pand niet op de website staat kan je een link  doorsturen van het pand en Investr maakt dan gratis en anoniem voor jou een investeringsanalyse op maat, of dit nu voor je eerste of voor je tweede verblijf is.

Bron : debeleggersgids.be