Wijzigingen binnen het vernieuwde appartementsrecht

Veel appartementencomplexen in België zijn aan een grondige vernieuwing toe, zo blijkt uit het vernieuwde appartementsrecht.

Meer dan de helft van de complexen in België dateert immers van vóór 1970, en voldoet bijgevolg niet meer aan de hedendaagse normen van veiligheid, wooncomfort en isolatie.

Ook wil men met deze aanpassingen een duidelijker evenwicht creëren binnen het mede-eigendom.

Verlagen van meerderheidsdrempels

In appartementencomplexen worden beslissingen genomen op basis van een meerderheid. Vooraleer de besluiten effectief uitgevoerd worden, moet de meerderheid van de bewoners dus tot een consensus komen. Door de vernieuwde wettekst wordt de besluitvorming in de algemene vergadering flexibeler gemaakt, doordat de meerderheidsdrempels verlaagd worden. Daardoor zal men bijvoorbeeld sneller beslissingen kunnen maken, en kan er zichtbaar sneller worden overgegaan tot de uitvoering van eventuele werkzaamheden. Vooral werkzaamheden die bij wet verplicht zijn, zoals de aanpassing van de lift of de isolatie van daken volgens de vernieuwde normen, zullen makkelijker doorgevoerd kunnen worden.

Sloop en wederopbouw

Het eigendomsrecht van een pand wordt grondwettelijk beschermd. Indien men erover denkt om het pand in kwestie te slopen, of terug op te bouwen, moest dat voorstel voordien door alle (mede-) eigenaars goedgekeurd worden. Dit betekende dus dat één enkele mede-eigenaar deze beslissing kon tegenhouden, tegen de wil van de andere mede-eigenaars in. Volgens de bepalingen van het vernieuwde appartementsrecht dient een dergelijke beslissing vanaf nu dus door de meerderheid, en niet door alle, (mede-)eigenaars te worden goedgekeurd; specifiek met 4/5 meerderheid van de stemmen.

Eigenaars die negatief stemden, of zich hebben onthouden van de gehele stemming, kunnen onder bepaalde voorwaarden hun kavel dan overdragen aan de andere eigenaars, waarvoor zij een vergoeding ontvangen. Hoe hoog zo’n vergoeding kan oplopen, kan door onderling overleg of door de Vrederechter bepaald worden.

Vooraleer er een pand gesloopt of wederopgebouwd wordt, moet er worden aangetoond dat dergelijke maatregel noodzakelijk is omwille van hygiënische en/of veiligheidsredenen, of in het geval dat de kostprijs voor de bij wet verplichte aanpassing aan het gebouw buitensporig zou zijn.

Aanstelling van een voorlopig bewindvoerder

Bij een patsituatie binnen de VME kan via de Vrederechter een voorlopig bewindvoerder aangesteld worden. Een bewindvoerder neemt dan alle bevoegdheden over van de algemene vergadering en van de syndicus in functie van de opdracht waarvoor hij/zij aangesteld werd. Op die manier kunnen de syndicus en/of mede-eigenaars die minimum 1/5 van de aandelen in de gemene delen bezitten, bij de Vrederechter om de aanstelling van een voorlopig bewindvoerder vragen.

Transparante rol van de syndicus

Binnen de vernieuwde wettekst heeft men ook besloten om te kiezen voor een sterke transparantie betreffende de syndicuskosten. In de schriftelijke overeenkomst met de syndicus dient vanaf nu uitdrukkelijk vermeld te staan welke prestaties vallen onder de forfaitaire vergoeding en voor welke prestaties een aanvullende vergoeding mag gevraagd worden. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding, tenzij de algemene vergadering van alle (mede-)eigenaars hier een ander besluit over vormt.

Anderzijds zijn de informatieplichten van de syndicus in het vernieuwde appartementsrecht aangepast. De syndicus moet namelijk niet langer zelf de huurders inlichten omtrent de beslissingen van de algemene vergadering. Deze rapportering valt vanaf nu onder de verplichtingen van de mede-eigenaar-verhuurder. De verhuurder heeft nu één maand tijd om per aangetekende brief een kopij van de notulen van de algemene vergadering over te maken aan de desbetreffende huurder.

De huurder heeft op zijn beurt het recht om de beslissingen van de algemene vergadering aan te vechten, en dit binnen de vier maanden na bekendmaking van de beslissing. Na verloop van die vier maanden vervalt zijn/haar recht om dat te doen, maar kan hij/zij wel de verhuurder aansprakelijk stellen in het geval hij/zij te laat op de hoogte gebracht werd.

Het komt wel vaker voor dat bij het optrekken van een appartementsgebouw en bij de uiteindelijke verkoop op plan van de kavels, er zich een situatie voordoet die de promotor noodzaakt om de bestaande statuten alsnog aan te passen. Van de overschrijving van de statuten en de verkoop van de eerste kavel dient over een dergelijke wijziging beslist te worden door de algemene vergadering, en niet meer enkel door de syndicus.

Obligaat reservekapitaal

Opdat men grote, eventueel bij wet verplichte, uitgaven makkelijker zou kunnen bekostigen is het voorzien van een reservekapitaal officieel verplicht gemaakt voor gebouwen die al meer dan vijf jaar zijn opgeleverd; zoals de vernieuwing van de lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking. De algemene vergadering kan wel nog met 4/5 meerderheid beslissen om deze spaarpot al dan niet aan te leggen.

Inning van de bijdragen

Heel wat appartementencomplexen kampen met een liquiditeitstekort omdat verschillende mede- eigenaars hun bijdragen niet, of te laat betalen. Nieuw binnen het appartementsrecht is dat de syndicus zonder beslissing van de algemene vergadering alle, en dus desnoods ook gerechtelijke, stappen kan nemen tegen deze mede-eigenaars. De mede-eigenaar die tot betaling wordt gedwongen moet dan bijgevolg niet enkel de kosten van zijn deel van de vereniging betalen, maar ook de gerechtskosten waartoe hij tijdens die procedure veroordeeld werd.

Voorrecht op de achterstallen bij samenloop van schuldeisers

Wanneer mede-eigenaars met achterstand van hun betaling hun appartement verkopen, al dan niet onder druk van de schuldeisers, worden de tegoeden van de vereniging van mede-eigenaars door de notaris ingehouden en bij voorrang aan de vereniging uitbetaald.

Dit geïntegreerde voorrecht, dat onder meer deel uitmaakt van het vernieuwde appartementsrecht, zorgt er dus voor dat de vereniging van mede-eigenaars zélf voorrang krijgt op de hypothecaire schuldeisers. Dergelijke voorrang is wel enkel van toepassing voor recente achterstallen; met name die van het huidige en het voorbije boekjaar.

Heropleving van de interne orde

De werkingsregels van de vereniging van mede-eigenaars zijn aldus opgenomen in de basisakte, in het reg 0l.ement van mede-eigendom en in het reglement van interne orde. Die eerste twee, ook wel statuten genoemd, zijn opgenomen in een notariële akte en kunnen ook enkel bij een notariële akte gewijzigd worden. Ook hierbij kunnen er pas wijzigingen doorgevoerd worden wanneer er sprake is van een 2/3 of 4/5 meerderheid van de stemmen.

Door de vernieuwde wettekst krijgt het reglement van interne orde overigens meer belang; zo zullen veel van de werkingsregels binnen éénzelfde vereniging nu hierin opgenomen moeten worden.

Recht op bijstand op de algemene vergadering

Op de vraag of een mede-eigenaar zich op een algemene vergadering mocht laten bijstaan door een onafhankelijke derde partij, was in de vorige wettekst geen helder antwoord opgenomen. Men diende bijgevolg de statuten te raadplegen en wanneer ook deze op deze vraag geen algemeen geldend antwoord konden geven, was men dus overgeleverd aan de goedhartigheid van hun mede-eigenaars om een derde partij al dan niet toe te laten tot de eigenaarsvergadering.

In het vernieuwde appartementsrecht is het recht op bijstand nu officieel wettelijk verankerd. Elke stemgerechtigde eigenaar heeft volgens de bepalingen van de vernieuwde wettekst het recht om zich te laten bijstaan door één persoon, op voorwaarde dat hij de syndicus hiervan ten minste vier werkdagen vóór de dag van de algemene vergadering bij aangetekende zending in kennis stelt.

Herlees hier het Integrale artikel.

Bron: locig-immo.be