Tips voor wie wil investeren in vastgoed
Het meeste vastgoed in België heeft de afgelopen decennia op zijn minst zijn waarde behouden en het risico op serieuze waardedalingen zijn, in vergelijking met bv. aandelen, relatief beperkter.
2HB geeft alvast enkele nuttige tips voor wie wil investeren in vastgoed.
1. Stop niet al uw geld in vastgoed
Investeren in vastgoed is nog steeds een verstandige keuze voor dat appeltje voor de dorst maar spreid steeds uw beleggingen en stop niet alle eieren in de vastgoedmand.
2. “Het vastgoed” bestaat niet
Vermijd “kuddegedrag” en stort u niet zoals iedereen op middensegment maar analyseer en vergelijk of er geen overaanbod is in een bepaalde regio. Nieuwbouwappartement, energievriendelijk en instapklaar, hebben nog steeds een stap voor als u op zoek bent naar een huurder.
3. De locatie
De geschikte locatie hangt af van het type vastgoed. Voor vakantiewoningen aan de kust speelt de afstand tot de zeedijk en uiteraard of er zicht op zee is een belangrijke rol. De prijzen en de verhuurbaarheid worden vaak opgesplitst in 3 zones : appartementen op de zeedijk zelf, een 2de zone op dichte wandelafstand van de zeedijk en een derde zone die meer in het hinterland ligt.
4. Kies voor kwaliteit
Wie om budgettaire redenen een appartement koopt in een oud gebouw kan bedrogen uitkomen. ‘Als investeerder ga ja dan toch beter na of er zich niet bepaalde kosten opdringen. Het kan gaan om kosten die voortvloeien uit de reglementering. Denk bv. maar aan het dak of de glasisolatienormen’. ‘Als je zo’n appartement of studio koopt, informeer dan zeker naar de staat van het gebouw en naar de eventuele collectieve renovatieplannen. Ga na of er een reservefonds bestaat en hoeveel de jaarlijkse provisie bedraagt.’
Zelfs als u kiest voor nieuwbouw is het cruciaal na te gaan of het gebouw bouwtechnisch in orde is. Wie een appartement koopt op plan geniet de bescherming van de wet-Breyne. Die bescherming houdt onder meer in dat u de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor verborgen gebreken en dat er een tienjarige aansprakelijkheid geldt voor zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw in gevaar kunnen brengen, ongeacht of die zichtbaar of onzichtbaar zijn.
5. Spreiding binnen de vastgoedportefeuille
Koop liever twee kleine studio’s en een garage in plaats van één groot appartement. Grosso modo is het aanbevelenswaardig om te investeren in veeleer bescheiden oppervlakten. ‘Je moet je afvragen hoeveel méér huur je zal kunnen vragen voor een appartement dat 100.000 euro duurder is dan voor een ander’. Bovendien geldt de gulden regel van het spreiden ook binnen de vastgoedportefeuille. ‘En wie daartoe de financiële mogelijkheden heeft, koopt beter drie nieuwbouwappartementen van 220.000 euro dan één penthouse van pakweg 660.000 euro’.
6. Probeer de toekomstige vraag in te schatten
Een aartsmoeilijke opdracht, maar toch een poging waard. Een grote meerwaarde moet u bij een latere verkoop van het vastgoed niet meer verwachten. Maar met een beetje geluk behoudt uw belegging wel haar waarde. Of dat het geval is, hangt samen met de vraag of het pand ook over 10 jaar nog in trek zal zijn.
7. Denk na over de financiering
In het huidige klimaat van extreem lage rentevoeten denkt de investeerder beter goed na over de manier waarop hij een belegging kan financieren. Door een deel te financieren via een krediet kan de investeerder op een vrij goedkope wijze kapitaal opbouwen.
Win daarom steeds advies in bij verscheidene banken. ‘U kunt bijvoorbeeld opteren voor een bulletkrediet, zodat u gedurende een aantal jaren alleen de intresten afbetaalt. De huurinkomsten zullen hoger zijn dan de af te betalen intresten. Als u het appartement na 10 jaar opnieuw verkoopt, kunt u met de eventuele meerwaarde een deel van de lening terugbetalen’
‘U kunt ook gebruikmaken van de waarborgen die u bij de aankoop van uw eerste, eigen woning al hebt gegeven. Zo is een hypotheek op uw eerste woning dertig jaar geldig (lees ook het artikel “Wanneer verdwijnt de hypothecaire inschrijving” van 7/10/16 op 2HB). Als de lening voor uw eigen woning is afbetaald, kunt u de hypotheek nogmaals als waarborg geven. De notaris moet dan geen nieuwe hypotheekakte opstellen, waardoor u kosten bespaart. Of overweeg een wederopname van het bedrag dat u bij een eerder krediet al terugbetaalde.
8. De tijd van de ‘gemakkelijke winsten’ is voorbij
Jarenlang stegen de vastgoedprijzen moeiteloos, waardoor het logisch was vooral te letten op de potentiële meerwaarde bij een latere verkoop en zich wat minder aan te trekken van het directe rendement uit huurinkomsten. Die tijd is voorbij. ‘De prijs van appartementen is in 25 jaar verdubbeld in ons land, maar de huurprijzen zijn maar voor de helft gevolgd’ Bovendien moet je vanaf nu veeleer gaan rekenen met waardebehoud en geen stijging.’
Je moet dus veel meer dan vroeger letten op het directe rendement. En dus ook op je investeringstermijn. Investeer je op korte termijn, dan wordt het terugverdienen van kosten zoals registratierechten over slechts een tiental jaren gespreid en dan moet je eigenlijk op wat meerwaarde kunnen rekenen.’
9. Verhuren is een werkwoord
Volgens sommigen is investeren in vastgoed eerder iets voor twintigers vermits je leent en je de lening afbetaalt met de huurinkomsten. En twintig jaar later ben je nog maar een veertiger en heb je een stuk vermogen zonder schuld. De drempel is echter vaak dat banken een eigen inbreng verlangen, wat moeilijk is voor veel jonge mensen. Het voordeel is wel dat zij nog de energie en motivatie hebben om zich met het beheer en het onderhoud bezig te houden.
Want verhuren is wel degelijk een werkwoord. ‘Vastgoed vergt ondernemerschap: er is het huiswerk vooraf, en zodra je eigenaar bent, is er het beheer. Verhuren brengt stress mee. Een huurder kan bijvoorbeeld bellen op zondagavond om te klagen dat er een kraan lekt. Uiteraard kan je het beheer uitbesteden, maar dat knibbelt dan weer aan je rendement.’
Bron : de Tijd
