Hamsterhuren als vastgoedtrend van de toekomst

Hamsterhuren is een relatief jong begrip. Voordien bestond er al zoiets als huurkoop, waarbij een geïnteresseerde partij het pand meteen aankoopt onder voorwaarde dat men de mogelijkheid krijgt om de totale som geleidelijk af te kunnen betalen.

De term ‘Hamsterhuren’ wijst op een vernieuwde handelswijze waarbij een geïnteresseerde partij via een vastgoedontwikkelaar een (nieuwbouw)woning huurt, maar dan mét een koopoptie.

De reeds betaalde huur kan na verloop van tijd, afhankelijk van de overeengekomen termijn, worden omgezet in kapitaal waarmee het eerste deel van de aankoop meteen gefinancierd wordt. Dergelijk gegeven is vooral populair bij alleenstaanden of jongere gezinnen die worstelen om het nodige kapitaal bijeen te krijgen om een nieuwe woning te kopen. Hoewel de huidige woonrente bijzonder laag staat, lopen de prijzen van nieuwbouwwoningen alsnog hoog op.

Bij hamsterhuren stelt u als koper, in samenspraak met uw vastgoedontwikkelaar, een huurcontract mét een koopoptie op. Zolang u het pand huurt, wordt u ook effectief als een huurder beschouwd. U heeft namelijk (nog) geen koopovereenkomst gesloten maar enkel de optie tot kopen vastgelegd. 

Concreet betekent dit dat de huisbaas eventuele onderhoudskosten en/of herstellingswerken voor zijn rekening moet nemen. Als de verwarmingsketel het ineens begeeft draait de eigenaar dus op voor de kosten.

Uiteraard zit er wel een zekere begrenzing op bovenstaand systeem. Als potentiële koper moet u namelijk binnen een termijn van 10 jaar een beslissing nemen, na deze periode is het niet meer mogelijk om het pand te kopen. De ingebrachte huur mag overigens maximaal vijf jaar bedragen. Het is voor beide partijen van groot belang om goed te weten waaraan ze beginnen en om de contractuele rechten en plichten heel duidelijk te maken, zodat er zich achteraf geen onaangename en ongewenste verrassering voordoen.

Een praktijkvoorbeeld: Indien u een huis van 290.000 euro koopt en eerst vijf jaar lang 950 euro huur per maand betaalt, mag bij een eventuele aankoop 57.000 euro in mindering van de aankoopsom worden gebracht en rest dus nog 233.000 euro.

De Commissie Wonen van het Vlaams Parlement heeft het hamsterhuren zorgvuldig bestudeerd en ziet er momenteel geen hiaten in. Verschillende woon- en vastgoedexperts waarschuwen echter voor eventuele toekomstige gevaren. De huidige rente op het hypothecair krediet is relatief laag, maar wat zal de toekomst brengen? Bovendien dient u zich goed bewust te zijn van de details en de modaliteiten van het opgestelde contract.

Michel Maus, fiscaal expert, waarschuwt echter. "De fiscaliteit is hopeloos verouderd en is niet mee met zulke nieuwe woonvormen. Zo kan de huurprijs bij dergelijke constructies boven de gemiddelde huurprijs liggen. Omdat het nieuwbouwwoningen zijn, is 21 procent btw op de aankoopsom verschuldigd. In principe betaalt de koper de btw. Maar zolang die het huis huurt, moet de ontwikkelaar dat voor zijn rekening nemen. Dat kan doorgerekend worden in de huurprijs." 

Als een koper de woning pas later koopt, zijn er in principe ook enkel registratierechten verschuldigd. "Die registratierechten gelden op de volledige waarde van de woning. De reeds betaalde huur wordt dus niet in mindering gebracht voor de registratierechten. Tot slot moet je ook het gederfde fiscale voordeel meetellen: een woonkrediet kun je fiscaal in mindering brengen, huurgelden niet", aldus Maus.

Herlees hier het integrale artikel.

Bron: topics.be