Van vastgoedhobby naar business

De belastingdienst houdt vastgoedinvesteerders nauwlettend in de gaten.

Als je frequent vastgoed verhandelt binnen korte periodes of aanzienlijke huurinkomsten ontvangt, zou je kunnen worden beschouwd als een professionele vastgoedhandelaar. Dit kan resulteren in aanzienlijke fiscale gevolgen die je misschien niet had verwacht bij het begin van je vastgoedhobby.

Huurinkomsten worden belast op basis van het kadastraal inkomen van het pand, verhoogd met factor van 40%. Dit betekent dat een aanzienlijk deel van je huurinkomsten kan worden opgeslokt door belastingen, zeker als je in een hogere belastingschijf valt.

Deze regel geldt echter niet voor vastgoedinvesteerders die worden beschouwd als professionals. In plaats daarvan worden zij belast op basis van de werkelijke huurinkomsten die ze ontvangen. Hoewel dit in eerste instantie gunstig lijkt omdat alle beheerkosten eveneens aftrekbaar zijn, dien je er ook rekening mee te houden dat je je dient te vestigen als zelfstandige en dat er allerhande bijkomende kosten en formaliteiten om de hoek komen loeren.

De verkoop van vastgoed binnen een periode van vijf jaar na aankoop resulteert bovendien in een meerwaardebelasting van 16,5%. Dit tarief geldt echter niet voor de doorverkoop van een gezinswoning maar wel voor een tweede verblijf.

Als je echter regelmatig vastgoed koopt en verkoopt, loop je het risico dat deze meerwaarden worden behandeld als beroepsinkomsten, wat betekent dat ze worden belast tegen het marginale tarief van de belastingbetaler, hetgeen kan variëren tussen de 25% en 50%.

De belastingdienst hanteert een aantal criteria om te bepalen of je wordt beschouwd als een professionele vastgoedinvesteerder. Deze criteria omvatten onder andere het aantal vastgoedtransacties dat je uitvoert, de frequentie en de omvang van deze transacties, hoe je ze organiseert, de tijd die je eraan besteedt, je totale investering en of je gebruikmaakt van leningen om vastgoed te financieren.

Hoewel het herclassificeren van huurinkomsten naar beroepsactiviteit niet altijd gebeurt, is het belangrijk op te merken dat de belastingdienst de controle op belastingbetalers die meerwaarden op vastgoed realiseren, heeft opgevoerd. In de afgelopen jaren hebben duizenden belastingplichtigen brieven ontvangen van de FOD Financiën waarin hen wordt gevraagd om de gerealiseerde meerwaarden correct aan te geven in hun belastingaangifte.

Kortom, vastgoedbeleggingen kunnen lucratief zijn maar het is van groot belang om bewust te zijn van de eventuele fiscale implicaties en ervoor te zorgen dat je voldoet aan alle vereisten van de belastingdienst om onaangename verrassingen te voorkomen.

Herlees hier het originele, integrale artikel.

Bron : tijd.be