Het verschil tussen recht van opstal en erfpacht

Het recht van opstal is het recht om gebouwen of beplantingen te bezitten op andermans grond. De opstalhouder is dan de effectieve eigenaar van de door hem geplaatste gebouwen of van de gebouwen die er al stonden. Als het opstalrecht geldt en je bouwt bijvoorbeeld een huis op de grond van iemand anders, word jij automatisch eigenaar van dat huis, maar niet eigenaar van de grond.

Het recht van opstal is altijd tijdelijk, met een maximumduur van 50 jaar. Je hebt wel de mogelijkheid om de afspraak te vernieuwen. De opstaller betaalt dan een vergoeding, of retributie, aan de opstalgever.

Met het recht van erfpacht heb je het volle genot van een onroerend goed, zoals een grond of een woning, dat aan iemand anders toebehoort. Ook dit recht is in de tijd beperkt, gaande van 27 jaar tot 99 jaar. Een notaris legt de periode steeds vast in een Akte van Vestiging.

De erfpachter moet jaarlijks een vergoeding, een canon genaamd, betalen aan de eigenaar. Soms is er ook de optie om bij de aanvang van de erfpacht een eenmalige vergoeding te betalen.

De erfpachter wordt niet meteen de eigenaar van wat er op de grond staat. Als je eigenaar wil worden van “het goed” dat op de grond staat dan moet je een opstalrecht aan de overeenkomst toevoegen.
 

Waarvoor zou je een recht opstal en erfpacht gebruiken?

Het opstalrecht kan bijvoorbeeld nuttig zijn bij de bouw van een ondergrondse garage onder de grond van iemand anders. Zo wordt de opstaller eigenaar van de garage, maar blijft de grond gewoon eigendom van de oorspronkelijke eigenaar.

Soms wordt het opstalrecht ook gebruikt om de positie van de echtgenoot te versterken. Als je partner bijvoorbeeld geen eigenaar van de grond is, kan die wel (mede-)eigenaar worden van de woning die erop staat.

Het recht van erfpacht bewijst vaak zijn nut bij de erfenis van speciale gebouwen. Als iemand nu een kasteel erft, maar de onderhoudskosten niet kan betalen, kan die bijvoorbeeld een erfpachtovereenkomst met de gemeente sluiten. De gemeente betaalt dan bijvoorbeeld gedurende 30 jaar een symbolische euro aan de eigenaar om het kasteel te mogen gebruiken. De gemeente heeft dan wel de plicht het kasteel te onderhouden. Tijdens die periode kan het kasteel dan als toeristische attractie dienen, maar na afloop is het kasteel weer eigendom van de originele eigenaar.

Tweede verblijf projecten passen vaak de formule van een recht van opstal een erfpacht toe om alzo de aankoopprijs te beperken.  Bovendien is er voor de betaalde vergoeding aan opstal of erfpacht ook een fiscaal voordeel.

Bron : logic-immo.be