De opkomst van lijfrente

De techniek van “lijfrente” heeft de afgelopen jaren fors aan populariteit gewonnen door het magere rendement op vastrentende beleggingen. "Veel gepensioneerden souperen hun spaargeld op, omdat ze nauwelijks nog intresten ontvangen", zegt Daniel Domb, de specialist lijfrente van de vastgoedgroep Trevi. "De lage rente drijft hen er zelfs toe hun woning te verkopen op lijfrente - een oplossing waar ze nooit eerder over hadden nagedacht."

Toch blijft de verkoop op lijfrente een randfenomeen: per jaar zijn er slechts enkele honderden in België, waarvan een groot deel in Brussel, op een totaal van 100.000 à 150.000 vastgoedtransacties. Maar het profiel van de betrokkenen is veranderd. Sinds ongeveer anderhalf jaar is er een nieuwe categorie verkopers en kopers bij gekomen.  De groep van de verkopers is uitgebreid met personen die een zeer degelijk inkomen hebben. Bij de kopers zijn er naast de zuivere financiële beleggers ook voorzichtige investeerders die op zoek zijn naar een correct rendement.

Het voordeel van een lijfrente is dat ze uitgesteld kunnen betalen. Voor mensen die een comfortabel inkomen hebben, nog niet veel kapitaal hebben vergaard en nog altijd een hypothecaire lening aflossen voor hun woning, kan een lijfrente aantrekkelijker zijn dan een klassieke aankoop, omdat ze daarvoor een nieuwe lening moeten aangaan.

Vrije of bewoonde lijfrente

Het principe van de lijfrente is dat een koper een onroerend goed verwerft door een vast bedrag te betalen - al is dat niet verplicht. Dat zogenoemde bouquet vertegenwoordigt meestal slechts een fractie van de waarde van het goed. Het saldo wordt betaald in de vorm van een geïndexeerde maandelijkse rente, die doorgaans beperkt is in de tijd: 10, 15 of 20 jaar.    De totaalprijs verschilt naargelang het gaat om een 'vrije lijfrente', waarbij de verkoper het pand verlaat, of om een 'bewoonde lijfrente'.

Bij de lijfrente speelt een kansaspect: de levensduur van de verkoper. Als de rentebetalingen na de vooropgestelde 10 of 20 jaar aflopen, maakt dat geen einde aan het vruchtgebruik van de verkoper. In het geval van een bewoonde lijfrente kan de eigenaar in zijn woning blijven wonen tot aan zijn dood. De vrije lijfrente - een techniek die wordt gebruikt bij ongeveer een op de twintig transacties - is vooral populair in moslimgemeenschappen.   Het vermijdt de intresten die verbonden zijn aan een hypothecaire lening.

Vrije keuze

Het principe van de lijfrente is wettelijk goed geregeld, maar de partijen kunnen kiezen voor zeer uiteenlopende uitvoeringsbepalingen, wat tot verrassende verschillen in de financiële voorwaarden kan leiden.

In theorie hebben de partijen de vrije keuze, maar ze moeten wel rekening houden met de eisen van de markt. Het gebeurt weleens dat een verkoper een groot bouquetwil om een lening af te lossen of een schenking te doen. Dat schrikt veel kopers af, voor wie een lijfrente synoniem is voor een beperkte inleg. Het bouquet is daardoor vaak beperkt tot ongeveer 10 %, temeer omdat er ook kosten en registratierechten verschuldigd zijn. Die worden berekend op de totale waarde van het goed en wegen dus zwaarder dan het bouquet.

Bovendien mag noch de levensverwachting van de verkoper, noch de rente te hoog zijn. Het basiselement van de berekeningen is altijd de leeftijd van de verkoper.  Het gebeurt dat verkopers lang twijfelen en uiteindelijk te laat beslissen. Het resultaat is dat de rente vrij hoog oploopt en het moeilijker wordt een koper te vinden.  Conclusie: op een leeftijd van 60 jaar is het te vroeg, en op 90 jaar te laat.

Binnen beperkingen

De verkoopprijs moet overeenstemmen met de economische realiteit, op straffe van een correctie door de fiscus. Elk contract is een specifiek geval, waarbij met diverse omstandigheden rekening moet worden gehouden. Een lijfrente die niet tegen een correcte prijs wordt afgesloten, kan worden geviseerd als een verdoken schenking.

Noodzakelijke voorzorgen

Een van de essentiële kenmerken van een lijfrente is dat ze onroerende goederen roerend maakt. Wat roerend is, kan worden uitgegeven. Dat maakt het mogelijk kinderen zonder al te veel problemen te onterven, ook al zijn er weinig transacties waarbij dat het overduidelijke motief is, zeggen professionals. Het gebeurt echter geregeld dat er een omgekeerde situatie ontstaat. De verkoop van een woning op lijfrente biedt dan een bescherming tegen kinderen die de hand willen leggen op de woning, nadat ze hun ouders onder een voorlopig bewind hebben geplaatst.

De verkoop op lijfrente legt waarborgen en een grote waakzaamheid voor de betaling van de rente op. De akte zal dus een ontbindende voorwaarde bevatten die het mogelijk maakt de verkoop te annuleren, als de koper gedurende een of twee maanden - of ondanks een herinnering - de rente niet voldoet.

Een laatste financiële bijzonderheid: de commissie die de vastgoedmakelaar aanrekent voor een verkoop op lijfrente bedraagt 5 procent in plaats van de gangbare 3 procent bij een klassieke verkoop. Dat hogere tarief wordt gerechtvaardigd door het feit dat de makelaar het dossier gedurende vele jaren moet opvolgen. Een cliënt kan bijvoorbeeld tien jaar na de verkoop op een probleem stuiten over de betaling van de rente of het onderhoud van het goed. De cliënt zal de makelaar dan waarschuwen zodat hij hem zal helpen daarop te reageren.

Bron : Trends