Blijf uit het vizier van fiscus als u vastgoed verkoopt met winst

De fiscus meldt sinds enkele jaren op zijn website welke belastingplichtigen dat jaar een hoger risico op een controle of een vraag om inlichtingen lopen. Dit jaar richt hij zijn vizier onder meer expliciet op particulieren die vastgoed verkochten.

Vergis u niet… de fiscus weet exact wie wanneer een bouwgrond, appartement, huis of ander vastgoed van de hand heeft gedaan.

Die transacties worden geregistreerd in databanken waartoe ook de fiscus toegang heeft.

‘Wie in 2016 vastgoed verkocht en daar winst op boekte, doet er dus goed aan dat van de eerste keer correct aan te geven in de belastingaangifte die hij moet indienen’, adviseert Francis Adyns, woordvoerder van de federale overheidsdienst Financiën. ‘Zo niet riskeert hij boven op de normale belastingen bijkomende sancties. Die bestaan uit een administratieve boete van 50 tot 1.250 euro, al dan niet gecombineerd met een belastingverhoging gaande van 10 tot 200 procent van de ontdoken belasting’, legt Adyns uit. ‘De concrete hoogte van die sanctie hangt samen met het belang en de frequentie van de inbreuk’, aldus nog Adyns.

Als u niet wist dat u de meerwaarde diende aan te geven dan is het de fiscale administratie die moet bewijzen dat er eventueel bedrieglijk opzet in het spel is.

Maar goed, als u weet dat u die meerwaarde moet aangeven dan heeft dit ook gevolgen en uiteindelijk een resultaat.   Wij lichten alvast een tip van de sluier…
 

1. Wanneer wordt een meerwaarde op vastgoed belast en tegen welk tarief?

Als u uw gezinswoning verkoopt, bijvoorbeeld omdat u met uw gezin verhuist naar een nieuwe gezinswoning, dan hoeft u geen belastingen te betalen als u de woning duurder kunt verkopen dan de prijs die u er zelf voor betaald hebt. In de twaalf maanden voor de maand waarin de notariële verkoopakte wordt verleden, moet u wel gedurende minstens zes maanden de woning hebben bewoond.

Als u investeerde in een bouwgrond of een appartement als tweede verblijf of om te verhuren dan speelt de termijn tussen de aankoop en de verkoop wel een rol.

In de veronderstelling dat u niet speculeert met vastgoed of dat vastgoed verhandelen niet uw professionele bezigheid is, dan betaalt u 16,5 procent (plus gemeentebelasting) op de meerwaarde als er minder dan vijf jaar ligt tussen de notariële aan- en verkoopakte van het gebouw.

Gaat het om een grond, dan bedraagt de belasting 33 procent (plus gemeentebelasting) bij een verkoop binnen vijf jaar en 16,5 procent (plus gemeentebelasting) bij een verkoop tussen vijf en acht jaar. Is die termijn verstreken, dan hoeft u geen belasting meer te betalen op de meerwaarde.

2. Welke meerwaarde moet u aangeven?

Een toelichting aan de hand van een fictief voorbeeld.

“Richard investeerde in de zomer van 2013 140.000 euro in een appartement aan de kust. Omdat de aankoop niet het verhoopte genot opleverde, verkocht hij dat appartement in november 2016 voor 210.000 euro, waarvan hij 3 procent of 6.300 euro aan de verkoopmakelaar afstond”.

Omdat er slechts drie jaar ligt tussen de aan- en de verkoop, heeft Richard de belastbare meerwaarde in zijn aangifte van 2017 moeten opnemen. Richard vreest dan ook een gepeperde belastingfactuur hetgeen echter onterecht is.

Bruto bedraagt de meerwaarde een forse 50 procent of 70.000 euro (210.000 – 140.000) maar dat is niet de belastbare meerwaarde die in zijn belastingaangifte is opgenomen, zijnde :

Nettoverkoopwaarde = 203.700 euro (210.000 verkoopprijs – 6.300 euro makelaarskosten)

Nettoaankoopwaarde = (140.000 x 1,25) x 1,15 = 175.000 x 1,15 = 201.250 euro

Nettomeerwaarde = 203.700 – 201.250 = 2.450 euro

Op deze 2.450 euro nettomeerwaarde zal Richard 16,5 procent belastingen moeten betalen. Dat betekent een belasting van 404,25 euro, nog te verhogen met de gemeentebelasting.

De fiscus viseert in zijn controleactie niet alleen belastingplichtigen die nalaten om de meerwaarde aan te geven. Hij gaat eveneens na of de belastingplichtigen die dat wel deden, wel degelijk het correcte bedrag hebben aangegeven. Die belastbare nettomeerwaarde is niet gewoon de verkoopprijs die u ervoor opstreek, verminderd met de prijs die u er zelf voor betaald heeft. In de toelichting bij de aangifte legt de ficus de formule uit die u moet gebruiken om die belastbare meerwaarde te berekenen.

Van de verkoopprijs mag u de kosten aftrekken die u heeft moeten maken om de woning te verkopen (bv. de makelaarskosten).

De aankoopprijs mag u forfaitair verhogen met 25 procent. Die verhoogde waarde mag u vervolgens nog eens verhogen met 5 procent per volledig jaar dat verstreken is tussen de aan- en de verkoopakte. Heeft een aannemer aan de woning verbouwingswerken uitgevoerd, dan mogen ook die kosten bij de aankoopwaarde worden geteld.

De belastbare meerwaarde is het verschil tussen die twee bedragen. Die waarde moet u invullen in deel 2 van de belastingaangifte, in het vak XVI Diverse Inkomsten, andere diverse inkomsten, punt 4 (gronden) en punt 5 (gebouwen). De berekening van de belastbare meerwaarde moet u ter beschikking houden van de fiscus.

‘Veel mensen vrezen deze belastingfactuur, maar de belastbare meerwaarde bedraagt in werkelijkheid slechts een fractie van de effectief gerealiseerde meerwaarde. En dat komt omdat er forfaitaire kosten in rekening mogen worden gebracht’.  ‘Vaak blijft er op basis van de formule zelfs helemaal geen belastbare meerwaarde meer over.’

Als de formule leidt tot een negatieve belastbare meerwaarde dan hoeft u niets aan te geven, ook al realiseerde u in werkelijkheid wel een meerwaarde.

Indien u zou verkopen met verlies dan is dat gerealiseerde verlies aftrekbaar. Maar het kan enkel verrekend worden met de belastbare meerwaarde op ander vastgoed dat datzelfde jaar of de vijf jaren voordien door dezelfde persoon verkocht werd. Dat verlies kan niet worden afgetrokken van andere inkomsten zoals beroepsinkomsten.
 

3. Welke verkopen heeft de fiscus in het vizier?

Naast de aangifte van dit jaar geldt deze gerichte controleactie ook voor de belastingaangiftes van de twee vorige jaren. Die twee jaren vallen immers nog onder de normale controletermijn van drie jaar die de fiscus heeft om belastingaangiftes te controleren. Met andere woorden: ook wie in 2014 of 2015 vastgoed verkocht en nagelaten heeft die meerwaarde in zijn aangifte te vermelden, riskeert nog een controle. Zo’n controle houdt typisch in dat de fiscus u een vraag om inlichtingen bezorgt. U bent verplicht om binnen een maand daar schriftelijk op te antwoorden.

‘Omdat de normale aangiftetermijn verstreken is, kunnen belastingplichtigen in principe hun aangifte uit 2015 en 2016 (inkomsten respectievelijk 2014 en 2015) niet meer corrigeren’, aldus Stoffelen. ‘Komt u er nu pas achter dat u deze meerwaarde had moeten aangeven, dan zou u er voor kunnen kiezen spontaan een brief te sturen naar uw belastingcontroleur om uw vergetelheid op te biechten. Dat zal zeker in uw voordeel pleiten in de beoordeling van de eventuele sancties.’

Bron : tijd.be