Het voorkooprecht

Een voorkooprecht houdt in dat een derde partij in principe voorrang heeft om het pand te kopen. Die derde partij kan een particulier zijn, maar ook een overheid of een sociale huisvestingsmaatschappij.

Bij het voorkooprecht kan u zelf geen bod op het pand doen. Wél beslist u of u het reeds overeengekomen bedrag tussen de verkoper en de potentiële koper zelf kan én wil betalen.

De Vlaamse Wooncode bepaalt dat sociale huisvestingsmaatschappijen een voorkooprecht hebben op panden die reeds zijn opgenomen in het leegstandsregister. Concreet betekent dit dat wanneer de eigenaar van een leegstaand pand een potentiële koper heeft gevonden, het voorkooprecht alsnog bij de sociale huisvestingsmaatschappij ligt. Dezelfde werkwijze geldt bij percelen die in bepaalde natuurgebieden of langs waterwegen liggen.

Binnen het voorkooprecht onderscheidt men in principe twee verschillende vormen; enerzijds is er het wettelijke en anderzijds het contractuele voorkooprecht. Hoe lang de betrokken partijen de tijd hebben om gebruik te maken van het voorkooprecht, is afhankelijk van het soort voorkooprecht.

Bij een wettelijk voorkooprecht kan de beschikbare tijd al gauw oplopen tot twee maanden. Als particulieren contractueel afspraken maken, wordt de termijn in principe vastgelegd in het contract.

Men spreekt van een wettelijk voorkooprecht indien de voorwaarden van het recht op een zekere manier voortvloeien uit een reeds bestaande wetgeving; zo komt het oudst bekende voorbeeld voort uit de pachtwet. Die pachtwet houdt in dat de pachter van een stuk (landbouw)grond automatisch het voorkooprecht over de grond bezit, zonder dat de pachter in kwestie daar zelf iets voor moet doen.

Particulieren kunnen zelf op de overheidswebsite Geopunt achterhalen of hun perceel in een gebied ligt waar een wettelijk voorkooprecht van kracht is. Indien dit zo is, wil dit echter nog niet rechtstreeks zeggen dat het voorkooprecht ook effectief wordt toegepast.

Bij een contractueel voorkooprecht baseert zich men niet op de bestaande wetgeving, maar op de voorkooprechten die particulieren onderling afspreken en vastleggen in een officiële contractuele overeenkomst. Een huurder kan in de huurovereenkomst namelijk een voorkooprecht laten opnemen, zodat hij zelf ook de kans krijgt om bij een eventuele verkoop het pand aan te kopen. Huurders van winkels of restaurants hebben vaak al een voorkooprecht op het pand dat ze huren, om zo te vermijden dat de verkoop van het pand hun professionele activiteit zou bedreigen.

De verkoper van het pand is steeds verplicht om de verkoop te melden aan de partij met het voorkooprecht. De notaris die de verkoopakte voorbereidt, zal bijgevolg altijd nagaan of op het verkochte pand een wettelijk voorkooprecht rust. Meestal zal een notaris daarvoor de Vlaamse Grondenbank raadplegen,  waarin een wettelijk voorkooprecht vrij makkelijk te achterhalen is.

Bij een contractueel voorkooprecht is het melden van deze informatie aan de partij met het voorkooprecht veel lastiger, want eigenlijk moet de verkoper dat zelf doen.

Een voorkooprecht kan echter pas geactiveerd worden indien er reeds een verkoopovereenkomst met een andere koper is ondertekend. In dat document wordt dan eveneens een opschortende voorwaarde opgenomen. Men spreekt van een opschortende voorwaarde als de verkoop aan de oorspronkelijke koper pas doorgaat als het voorkooprecht niet wordt uitgeoefend.

Wanneer een partij gebruik wenst te maken van hun voorkooprecht, moet  dat wel gebeuren a.d.h.v. exact dezelfde voorwaarden als in het oorspronkelijke compromis met de originele kandidaat-koper.

Bijgevolg is het voorkooprecht vooral een vervelende zaak voor de koper die geen voorkooprecht bezit: de verkoper is namelijk al zeker van de verkoop en van de overeengekomen prijs, terwijl de koper zonder voorkooprecht enkel kan hopen dat het voorkooprecht niet wordt uitgeoefend.

Herlees hier het Integrale artikel.

Bron: tijd.be