De spelregels bij een openbare verkoop

De eerste hamvraag is wanneer kiezen we voor een gewone verkoop en wanneer opteren we voor een openbare verkoop? 

Het is interessant om een woning openbaar verkopen bij panden waar veel vraag naar is. Zo kan de prijs door de verschillende bieders opgedreven worden.

Een pand dat een zeer specifieke kandidaat vergt, is best uit de hand te verkopen.

Het verloop van een openbare verkoop

A.  De openbare verkoop vindt meestal plaats in een lokaal café of in het notarishuis. Zo’n verkoop kan één of twee zitdagen beslaan.

Eén zitdag bij vrijwillige verkoop
De notaris wijst het pand toe aan de meest biedende. Als er geen geïnteresseerden zijn, kan het pand toch een tweede zitdag krijgen of op een andere manier te koop worden gezet

Twee zitdagen bij vrijwillige verkoop
Dan gaat het om een plaatselijk gebruik. Het pand wordt toegewezen onder opschortende voorwaarde van hoger bod. Als je niet aanwezig zou geweest zijn op de eerste zitdag, kan je nog altijd een bod uitbrengen op de tweede zitdag

Twee zitdagen bij een gedwongen of gerechtelijke verkoop (bv. als er schulden zijn)
Er is een eerste zitdag en een zitdag na hoger bod. De termijn waarbinnen hogere biedingen kunnen gedaan worden, bedraagt 15 dagen na de voorlopige toewijzing op de eerste zitdag.

B.  Na de bieding

Als je bod aanvaard is, dien je nog even geduld te hebben..

Vervolgens moet je alle kosten, zoals aangegeven bij de verkoopsvoorwaarden, betalen binnen de vijf dagen.   De koopsom moet verder binnen de maand overgeschreven zijn op de rekening van de notaris.

Bij een vrijwillige verkoop stort de notaris het bedrag door aan de eigenaars van het pand.  Indien er sprake is van een gedwongen verkoop dan moet er eerst een vereffening van de schulden gebeuren, nadien wordt dan de prijs verdeeld.

Wanneer het pand is toegewezen aan jou, na een eerste of tweede zitdag, dan is het toch nog enkele dagen nagelbijten. Iedereen heeft namelijk vijftien (kalender)dagen de tijd om een hoger bod uit te brengen. Dit bod moet je overmaken aan een gerechtsdeurwaarder die het op zijn beurt overmaakt aan de notaris. De hoogste bieder op de eerste zitdag wordt uiteraard op de hoogte gebracht van dit hoger bod. Dan rest de eerste koper de keuze of er al dan niet een tweede zitdag komt. Bij een openbare verkoop kan het zijn dat de betrokkenen aan het pand een beginprijs vasthangen. Onder die prijs wil de verkoper zijn pand niet verkocht zien. Dat bedrag wordt op voorhand vastgelegd bij de notaris en wordt ook mee in alle publiciteit opgenomen.

Enkele tips voor de koper bij een openbare verkoop

1. Denk aan je huwelijkscontract
Wanneer je als gehuwd koppel een woning op een zitdag wil kopen, moet je best met z’n tweeën aanwezig zijn als in de publiciteit van het pand te lezen staat dat koppels in het bezit moeten zijn van een eventueel huwelijkscontract. Koppels getrouwd met scheiding van goederen hebben dat probleem niet. Kan één van de echtgenoten niet aanwezig zijn, dan kan hij of zij wel een authentieke volmacht geven.

2. Informeer je tijdig bij de bank
Bij een openbare verkoop heb je geen bedenktijd meer nadien, of kan je geen opschortende voorwaarde meer inroepen zoals dat bij een verkoop uit de hand wel kan wanneer dat in de onderhandse overeenkomst (het compromis) mee opgenomen is. Informeer je tijdig bij de bank over je leningscapaciteit.

3. Onbekend blijven als koper
Wil je onbekend blijven bij de biedingen, dan kan je een beroep doen op een command of lastgever. Hij kan in jouw plaats het bod uitbrengen. Deze commandverklaring gebeurt via een notariële akte, te verlijden binnen de vijf dagen na de definitieve toewijzing.

En uiteraard zijn er ook voor de verkoper enkele tips

1. Verkoop inhouden
Er bestaan enkele misvattingen rond openbare verkoop. Het is zo dat de verkoper altijd het laatste woord heeft. Als het resultaat minder dan verwacht zou zijn, kan de verkoop worden ingehouden, maar dan mag het niet gaan om een gedwongen of gerechtelijke openbare verkoop (bv bij schulden).

2. Rouwkoop
Het zou dus kunnen dat de koper het financieel niet kan redden. Onder de term ‘rouwkoop’ kan de verkoper zijn pand opnieuw op de markt laten zetten. Er wacht de koper wel een zware sanctie. Je draait op voor de kosten en het mogelijke negatieve verschil met de nieuwe verkoopprijs.

Bron : zimmo