Invloed van constante factoren op Vlaamse woningprijzen

Recente studies geven aan dat één op de vijf Belgen ondertussen een tweede verblijf heeft. Anno 2020 is een tweede verblijf immers uitgegroeid tot meer dan een statussymbool en wordt het door velen vooral beschouwd als een verstandige investering.

Verschillende economen zijn het er dan ook over eens dat investeren in vastgoed één van de meest rendabele investeringen op lange termijn is.

Zo zijn de woningprijzen sinds 2015 namelijk fors gestegen. Een appartement in Vlaanderen werd maar liefst 11,3% duurder, waardoor de gemiddelde kostprijs nu rond de 232.630 euro schommelt. De prijzen van huizen stegen zelfs met 11,7% en komen dus op een gemiddelde van 287.353 euro.

Volgens vastgoedexperts is deze alsmaar stijgende vraagprijs één van de voornaamste redenen waarom Belgen tegenwoordig sneller geneigd zijn om een woning te huren in plaats van te kopen.  Met name in Vlaanderen zien zij de vastgoedmarkt stilaan evolueren van een eigendoms- naar een huurmarkt. Het komt tevens steeds vaker voor dat eigenaars van een tweede verblijf hun pand verhuren tijdens de periode dat ze er zelf niet verblijven. Naast het creëren van een meerwaarde van het vastgoed levert een huurpand dus ook elke maand een zekere bron van inkomsten op.

Wanneer u in een tweede verblijf wenst te investeren, zij het voor eigen gebruik of als investering, is het in eerste instantie aangeraden om naar een recent gebouwd pand op zoek te gaan. Hoe ouder het vastgoed is, hoe meer bijkomende kosten eraan verbonden zijn. Het zijn vooral de algemene verbruikskosten die hoog kunnen oplopen, en ook wanneer u beslist om het pand te renoveren zal u hier een aanzienlijk budget aan moeten spenderen. Recente en of nieuwgebouwde woningen zijn uiteraard energiezuiniger, wat natuurlijk ook voordelig is voor uw maandelijkse energiefactuur. Voor een nieuwbouw betaalt u 21% BTW op de constructie en 10% registratie op de grond. Die BTW dient u echter niet op te hoesten bij iets dat ouder is dan twee jaar maar dat aanbod is helaas beperkt.

Bovendien is het, vooral indien het uw eerste investering in de tweede verblijfsmarkt is, aangeraden om te kiezen voor een appartement. De tendens van het kleiner wordende woonoppervlak is al even gaande, dus het is geen verrassing meer dat voor steeds meer Belgen comfort boven oppervlakte primeert. Zoals hierboven vermeld zijn nieuwbouwwoningen hoe dan ook voordeliger voor de portemonnee, en specifiek nieuwbouwappartementen domineren nog steeds de huurmarkt in België. Kijk in de regio waarin u wil investeren zeker eens naar het aanbod van gelijkaardige appartementen en ga na hoelang het doorgaans duurt voor een pand van de aanbodmarkt verdwijnt. Wanneer u de geplande bouwprojecten in eender welke Vlaamse stad gaat analyseren, zal u echter merken dat het hier grotendeels om nieuwbouwappartementen gaat.

Vervolgens kan u, net zoals bij een nieuwbouw of een recent pand, best op zeker spelen en de verhuur in handen geven van een erkend immobiliënkantoor. Er kruipt immers veel tijd in het rondleiden van de geïnteresseerde partijen, het verzamelen van alle nodige documenten, de administratie, de communicatie met de huurder etc. Dergelijke kantoren beschikken over de nodige ervaring, hebben een netwerk, weten vaak hoe ze bepaalde conflictsituaties kunnen ontmijnen, … Doorgaans vragen ze in ruil een bedrag dat gelijkstaat met één maand huur. Daar worden ze zeker niet rijk van, maar velen zien de verhuur als een soort van dienstverlening waar ze later nog voordeel uit kunnen halen.

Naast het type pand en het bouwjaar, staat ook de ligging van een tweede verblijf hoog aangeschreven bij potentiële kopers en/of huurders. Vooral wanneer u van plan bent om uw tweede verblijf te verhuren, is het belangrijk om stil te staan bij de aantrekkingskracht van de locatie van het pand. Na de eerste lockdown blijkt het een logisch gevolg dat huurders veeleisender geworden zijn en er vooral meer belang gehecht wordt aan een kleine (gemeenschappelijke) tuin of een volwaardig terras. Ook de nabijheid van algemene voorzieningen als winkels, parken, openbaar vervoer en/of autosnelwegen blijken een grote troef.

Als we naar de huurprijzen van appartementen in de Huurbarometer van de Vlaamse Confederatie Bouw kijken, dan is Antwerpen (990 euro) de duurste stad om te huren, gevolgd door Leuven (886 euro) en Mechelen (852 euro) dat Gent (811) net afhoudt. Onderaan staan Turnhout (650 euro), Oostende (637 euro) en Roeselare (600 euro). Voor een rijwoning is Vlaanderen betaalt u gemiddeld €806 euro, voor een halfopen bebouwing €921 euro.

Voor de meeste investeerders is het verwerven van een tweede verblijf enkel mogelijk als zij de nodige financiële reserve hebben opgebouwd. Langs de andere kant is het vanuit een fiscaal standpunt net is interessant om een lening aan te gaan om uw tweede verblijf te bekostigen. Voorlopig toch nog, want het valt niet uit te sluiten dat de regering aan de gunstmaatregelen sleutelt in de zoektocht naar extra inkomsten. Momenteel is het vanuit de federale overheid nog toegelaten om de betaalde rente volledig in mindering brengen van het netto belastbaar onroerend inkomen. De kapitaalaflossingen, en ook de premie voor een schuldsaldoverzekering, komen op hun beurt in aanmerking voor het langetermijnsparen en kunnen een korting tot 30% van het opgelegde maximum van 2.350 euro voor betalingen in 2019 opleveren. Dat komt specifiek neer op 705 euro, gemeentebelasting niet meegerekend, en geldt voor elke partner.

In dat eerste geval kan u ervoor kiezen om bij de aankoop ook kosten te besparen door een heropname van dat bestaand krediet aan te vragen, waardoor u niet opnieuw een hypothecaire inschrijving dient te betalen, iets wat al snel een paar duizend euro kost. De kans is wel reëel dat de rentetarieven bij die lening minder gunstig zijn dan de huidige en historisch lage, maar zelfs dan bent u beter af dan met een nieuwe hypothecaire inschrijving.

Wanneer u toch een nieuw krediet afsluit, dient u er wel rekening mee te  houden dat de bank een grotere eigen inbreng kan vragen dan gebruikelijk is. Sommige kiezen niet voor een klassieke lening, maar voor het zogenaamde ‘bulletkrediet’. Dit houdt in principe in dat u in het begin enkel de interesten afbetaalt, maar na afloop wordt er wel van u verwacht dat u het volledig geleende bedrag in één keer kan terugbetalen. Het bulletkrediet is vooral een interessante optie voor wie zeker is dat hij/zij een grote som zal ontvangen, bijvoorbeeld uit een belegging die vrijkomt.

Herlees hier het originele artikel.

Bron: HLN.be