Investeren in een tweede verblijf met een beperkte inbreng

Veel mensen dromen van een tweede verblijf om te verhuren. Zulke investering rendeert immers beter dan het geld dat op een spaarrekening staat en de risico’s zijn toch heel wat beperkter dan bij een aandelenbelegging.

Waar honderd euro echter al volstaat om een handvol aandelen te kopen, kijken vastgoedinvesteerders al snel aan tegen een investering van 150.000 euro of meer. Daardoor lijkt vastgoed enkel weggelegd voor de happy few, zij die enkele honderdduizenden euro’s over hebben op hun spaarrekening.

Niets is echter minder waar want u kan wel degelijk met een relatief beperkt bedrag investeren in vastgoed.

Hefboomeffect en rendement

Elke succesvolle vastgoedinvesteerder is vertrouwd met het hefboomeffect van de hypothecaire lening. Concreet houdt dit in dat u, net zoals bij de aankoop van uw eerste woning, niet verondersteld wordt om bij een vastgoedbelegging al het nodige kapitaal zelf op te hoesten. Met een hypothecaire lening financiert de bank immers een deel van het project. De bank vraagt natuurlijk wel een eigen inbreng en deze bedraagt meestal minstens 20% van het aankoopbedrag. Met 30.000 euro kan u dus een lening losweken van 120.000 euro, waardoor een vastgoedproject van 150.000 euro optioneel wordt. Houd bij het berekenen van de financieringsnood wel voldoende rekening met het volledige prijskaartje van een vastgoedaankoop. Bovenop de aankoopprijs zijn er nog de notariële kosten, BTW en/of registratiekosten. Daarbovenop komen nog het ereloon van de notaris, de administratieve kosten en de btw, die oplopen tot 3.461 euro à 3.824 euro. Een vastgoedaankoop van 150.000 euro kost dus al snel effectief 170.000 euro à 190.000 euro – en dan hebben we nog geen rekening gehouden met renovatie- of opfrissingswerken.

Een hypothecaire lening is niet enkel nuttig voor wie de totale som niet zelf kan bekostigen. Elke doorwinterde vastgoedinvesteerder maakt gebruik van leningen, ook al staat er genoeg geld op de bankrekening. Dat doen ze omdat de woonlening ook een hefboom zet op het rendement en dat is nu net het streefdoel van iedereen die vastgoed als belegging koopt. We verklaren dat aan de hand van een voorbeeld.

Stel: u koopt een klein appartement met een totale kostprijs van 170.000 euro en financiert die aankoop volledig zelf. Als u het appartement maandelijks verhuurt aan 750 euro, dan levert u dat jaarlijks 9.000 euro op. In verhouding tot de geïnvesteerde 170.000 euro komt dat neer op een rendement van 5,3 procent. Maar wat als u bijvoorbeeld 136.000 euro leent en slechts 34.000 euro zelf op tafel legt? Dan betaalt u op een jaar 2.720 euro aan intresten, maar u ontvangt nog altijd 9.000 euro aan huurinkomsten. Dat levert een opbrengst op van 6.280 euro. Die realiseert u met een investering van ‘slechts’ 34.000 euro, wat het rendement van het eigen vermogen al meteen opkrikt naar 18,4 procent.

Verhoudingsgewijs krijgt u met de hypothecaire lening dus een grotere opbrengst met een beperktere eigen investering en u houdt nog kapitaal over voor andere investeringen.

Terugbetalen

Investeerders moeten zich nu niet meteen rijk rekenen omdat de hypothecaire lening zorgt voor een hefboom. Wat eigen is aan een lening is namelijk dat die lening nog altijd afbetaald dient te worden. Om die reden streven de meeste vastgoedinvesteerders ernaar om te investeren in een pand waarvan de potentiële huurprijs ongeveer overeenkomt met het maandelijkse aflossingsbedrag voor de lening. Hieronder kan u wederom een voorbeeld aantreffen die deze informatie een beetje concretiseert.

Stel: een investeerder leent 180.000 euro. Het maandelijkse aflossingsbedrag voor die lening komt uit op 1.157 euro. Als de opbrengsteigendom maximaal 900 euro per maand opbrengt, dan moet de investeerder zelf nog een deel bijpassen. Als er dan ook nog eens onverwachte kosten opduiken, waaronder bijvoorbeeld eventuele herstellingen of occasionele leegstand, dreigt de hefboom zich te transformeren tot een regelrechte boemerang en die boemerang komt hard aan. Investeert u 35.000 euro meer en leent u slechts 145.000 euro, dan daalt de maandelijkse afbetaling tot 932 euro.

De hefboom is dus een krachtig hulpmiddel maar belangrijk is dat u het geen garantie laat zijn om kortstondig leningen af te sluiten.

Herees hier het integrale artikel.

Bron: demorgen.be